Da qualche tempo e frequentemente, anche dopo l’interessante incontro pubblico che si è tenuto alla Rocca Pisana pochi mesi fa, alcuni compaesani scettici mi sottopongono quesiti relativi alla gestione delle affittanze private. Con la stagione estiva oramai avanzata ed in mancanza di un indirizzo politico/normativo preciso (sono convinto che l’Amministrazione Pubblica dovrebbe intervenire con circolari specifiche) ritengo opportuno fare chiarezza sulle affittanze private (nella fattispecie persone fisiche che affittano uno o più appartamenti di proprietà) per meglio comprendere, spero, la delicata normativa.

Non desidero sostituirmi ai competenti organi istituzionali però ritengo doveroso intervenire prima che si generi confusione su un tema, ahimé, controverso solo all’Isola del Giglio.

Intanto è conveniente fare una premessa di carattere giuridico.

Quando un locatore affitta un appartamento od un immobile ad un conduttore non trasferisce il diritto di proprietà (che si attribuisce solamente con atto pubblico tramite rogito notarile) ma transita solo ciò che giuridicamente viene chiamato il possesso (Art.1140 del Codice Civile:  “Il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa”.). Entrare in un appartamento dopo averlo affittato, infatti, è un reato conosciuto come “violazione di temporaneo domicilio occasionale”. Per meglio comprendere quanto riferirò ho schematizzato le informazioni in modo assai articolato.

Affittanze private

Le attività di affitta-appartamenti privati, così come le altre attività turistiche, ricadono oggi nella Legge Regionale sul Turismo n. 42 del 23 marzo 2000, modificata successivamente dalla Legge Regionale n. 14 del 17 gennaio 2005 che ne ha ridefinito le norme rendendole più specifiche e comprensibili.  Pertanto chi possiede uno o più appartamenti ed intende affittare per finalità turistiche i propri beni immobili ha, secondo la legge, tre possibilità di configurarsi:

1. Definirsi ai sensi dell’articolo 56 della suddetta legge e quindi caratterizzarsi come CAV cioè “Case e Appartamenti per Vacanza”. In questo caso è palese la gestione unitaria ed imprenditoriale dell’affitto e conseguentemente della struttura. All’uopo è necessario costituire una persona giuridica, tenere una contabilità, affidarsi ad un consulente fiscale, gestire gli adempimenti di P.S., pagare i contributi INPS oltre al rispetto dei requisiti di legge (sul turismo) e quindi, in generale, sottostare alle osservanze di un tipico imprenditore. Per la configurazione di una CAV è necessario presentare una D.I.A. al Comune preposto con le indicazioni, molto articolate, della struttura che sarà oggetto dell’attività di locazione.

2. Ricadere nel contesto dell’art. 57 “Locazioni ad uso turistico” il quale chiarisce che “non sono soggette alle disposizioni della presente legge le locazioni concluse ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge n. 431 del 9 dicembre 1999”. Non rientrano, infatti, in questa categoria gli affitti delle camere interne all’appartamento abitato dal proprietario laddove non venga consentito l’uso di cucina e dove vengono forniti direttamente servizi tipo la pulizia giornaliera o la fornitura di biancheria. Per questo tipo di attività non ci sono adempimenti particolari se non quello della ricevuta di affitto, facoltativo e quindi solo se richiesto dal cliente.

3. Affidare un mandato ad un’agenzia immobiliare di locazione la quale, secondo il principio dell’intermediazione immobiliare, gestirà le affittanze in base a regole prestabilite dalle leggi in vigore (cnfr. Legge 39/89).

La maggior parte delle attività di affitta-appartamenti presenti all’Isola del Giglio gestiscono in modalità non-imprenditoriale e quindi ricadono nel secondo caso. Tutti, se rispondenti ai requisiti, possono specializzarsi e quindi trasformare il proprio esercizio in attività professionale. Altri si affidano alle agenzie presenti sul territorio.  Come dicevamo sopra, l'esercizio delle strutture ricettive di tipo imprenditoriale e definite dalla legge regionale n.42 è subordinato alla Denuncia di Inizio Attività da presentare al Comune di Isola del Giglio, attestante l’esistenza dei requisiti previsti dagli articoli 34 bis e dal regolamento di cui all’articolo 158 della Legge regionale n. 42, e il rispetto della disciplina vigente in materia di sicurezza, di igiene e sanità, urbanistica e edilizia.  La denuncia di inizio attività può riguardare anche la somministrazione di alimenti e bevande agli alloggiati.

Contratto verbale di locazione inferiore ai 30 giorni

Per le affittanze private, nel contesto turistico gigliese, ai sensi dell’art. 57 della Legge regionale n.14/2005 si utilizza di norma il sistema degli affitti saltuari e/o brevi nella tipologia contratto verbale di locazione inferiore ai 30 giorni. Detto accordo, che facoltativamente può essere messo per iscritto, non necessita di registrazione ai sensi dell’articolo 21 comma 18 della legge 449 del 1997 purché, ripetiamo, l’atto o il patto preveda una durata inferiore ai 30 giorni. Ricordo a coloro che affittano per periodi superiori ai 30 giorni l’obbligo di redigere un contratto di locazione stagionale o di natura transitoria che dovrà essere registrato presso la competente Agenzia delle Entrate.

Cessione di Fabbricato e Schede di Notificazione

Da quanto sostenuto sopra deriva la deroga sulla Cessione di Fabbricato. Nel caso degli affitta-appartamenti privati, per locazioni inferiori ai 30 giorni, c’è l’esenzione ai sensi dell’art. 12  del Decreto Legge n. 59 (nel caso di attività alberghiera detti documenti si trasformano in Schedine di Notificazione e sono obbligatorie per tutti i periodi di locazione).  Le attività C.A.V. sono obbligate alla gestione delle Schedine di Notificazione ai sensi dell’art. 109 del T.U.L.P.S.

Pulizie negli appartamenti

Quando le pulizie di un appartamento possono considerarsi un servizio fornito alla clientela?  Per rispondere a questa domanda è necessario valutare l’aspetto dell’immissione nel possesso di un bene. Facciamo un esempio:  fare pulizie quando il cliente è nel possesso del bene (cioè quando è nello stato di affitto) significa erogare un servizio e quindi si configura il carattere di imprenditorialità dell’attività.  Quando lo stesso cliente a fine soggiorno restituisce le chiavi dell’appartamento al proprietario, quest’ultimo può fare le pulizie in quanto è rientrato nel possesso dell’immobile. Non si configura un servizio e quindi non c’è presupposto di imprenditorialità.

Biancheria da letto o da bagno

L’erogazione di  ogni tipo di servizio ovvero del servizio di biancheria da letto e da bagno può essere equiparato alla gestione alberghiera e quindi far ricadere la semplice attività in una gestione organizzata e quindi a livello professionale. Ne deriva l’indicazione che qualsiasi affitta appartamento privato è opportuno che non tenga in deposito grandi quantità di biancheria se non quella necessaria alla “costruzione di base” del letto.

Propaganda e Pubblicità

Come farebbe un turista occasionale a conoscere la possibilità di affittare un appartamento se il proprietario di quest’ultimo non ponesse un suo riferimento fuori della porta di casa oppure se non venisse pubblicizzato il suo numero telefonico presso gli elenchi della Pro-Loco che hanno la funzione equiparabile a quella degli elenchi del telefono? 
Ma sia chiara però una cosa: se acquista, con costi impegnativi, uno spazio di una cartellonistica pubblica, se acquista un website su provider che gestisce di mestiere uno spazio su internet, se comunque crea una pubblicità di livello o tipologia aziendale, a mio parere, ricade in ciò che abbiamo spiegato fino ad adesso e cioè nella tipica gestione IMPRENDITORIALE. Chiaro?

Spero di aver fugato ogni dubbio.